土地と建物の所有者が異なるときの居住用3000万円特別控除の適用

マイホームを売却した場合には

譲渡所得から最高3000万円までを控除できる特例があります

建物の所有者とその敷地の所有者が異なる場合のマイホーム売却では

どのように譲渡所得を計算するのでしょうか

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除

マイホームを売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります

これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます

マイホームの譲渡益から3,000万円控除できるとあって、特定の適用をうけるためには色々な条件をクリアしなくてはなりません

また、特別控除の適用をうけるためには、所得税の確定申告が必要となります

居住用家屋の所有者と土地の所有者が異なる場合

この3,000万円特別控除は、原則として、居住用家屋（建物）の所有者が、建物とその敷地を売却した場合にうけられるものです

したがって、建物の所有者とその敷地の所有者が異なる場合には、建物の所有者は3,000万円特別控除をうけられますが、土地の所有者は特別控除をうけることができないのが原則です

しかし、建物と土地の所有者が異なっていても、建物の所有者の譲渡所得から3000万円の特別控除の全額を引ききれない場合には、つぎのいずれにもあてはまるケースに限り、その引ききれなかった金額（3,000万円−建物の所有者の特別控除額）を、土地の所有者の譲渡所得の金額からひくことができます

• 居住用家屋（建物）とその敷地である土地を同時に売却している
• 居住用家屋（建物）の所有者と、土地の所有者とが親族関係にあり、生計を一にしている
• 土地の所有者は、居住用家屋（建物）の所有者と一緒にその建物に住んでいる

特別控除額はあわせて3000万円まで

具体例でみてみましょう

たとえば、土地は夫と妻の共有（夫１／３、妻２／３）で、その土地に建っている建物が夫所有のケースです（夫と妻は同一生計で同居）

夫の譲渡所得の金額が2,000万円、妻の譲渡所得の金額が3,000万円と計算されたとします

まず、建物の所有者である夫の譲渡所得から特別控除額を差し引きます

夫の譲渡所得は2,000万円ですから、夫の譲渡所得から差し引く特別控除額は2,000万円です

夫の譲渡所得2,000万円−特別控除額2,000万円＝０円（夫の課税譲渡所得）

この場合、敷地の所有者である妻の譲渡所得から差し引くことが出来る特別控除額は、

3,000万円−2,000万円（夫の特別控除額）＝1,000万円（妻の特別控除額）*

となり、

妻の譲渡所得3,000万円−1000万円*＝2,000万円（妻の課税譲渡所得）

妻の譲渡所得から1,000万円の特別控除額をひいた2,000万円が妻の課税される譲渡所得金額となります

＊＊＊編集後記＊＊＊

今日は確定申告の打合せを

年内にお声がけいただけると、時間的余裕があるので助かります