マイホームの新築等について
入居した年とその年の前後２年以内に
譲渡所得の課税の特例をうけたときは
住宅ローン控除はうけられません
住宅ローン控除で多く見られる誤り・その２
住宅ローン控除について、誤った申告により減税しすぎの申告が多く見受けられることが会計検査院の指摘で明らかになりました
たとえば、このケース
新築や購入等した家屋を取得するにあたり親などから贈与を受け、贈与税の住宅取得等資金の贈与の特例の適用を受けた場合で、さらに、その家屋について住宅ローン控除の適用を受けるときは、住宅ローン控除の控除額の計算上、贈与の特例の適用を受けた額を家屋の取得価額等から差し引く必要があるにもかかわらず、誤ってその減算をしていないという事例です
昨日のブログで紹介しました
今回の指摘で明らかになった、住宅ローン控除で多くみられる誤り【その２】は、新築や購入をした家屋に入居した年と、その年の前後2年以内に、居住用財産の3,000万円特別控除や買換や交換の特例などをうけた場合には、買換資産について住宅ローン控除が適用できないにもかかわらず、住宅ローン控除の適用をうけていたというものです
ローン控除と併用できない居住用財産の譲渡益に関する特例
住宅ローン控除がうけられるか、うけられないかというのは、10年間で最大数百万円もの税金が還付されるかどうかで、当事者にとって重大な問題です
サラリーマンなどが住宅を購入する際にローンを組む場合、不動産会社やハウスメーカーなどはその減税額の大きさをセールストークにします
ところが、住宅ローン控除は、新築や購入をした家屋に入居した年と、その年の前後2年分ずつの計５年の間に、居住用財産の3,000万円特別控除や買換・交換の特例といった居住用財産の譲渡益に関する特例をうけていた場合には適用をうけることができません
居住用財産の3,000万円特別控除とは、マイホーム（居住用財産）を売ったときに、所有期間に関係なく譲渡所得（譲渡益）から最高3,000万円まで控除ができる特例で、一般的な住宅の売却であれば、この特例の適用を受けることで大きく税額を減らすことができます
居住用財産の譲渡益に関する特例には、この3,000万円特別控除以外に、所有期間が10年超の居住用財産を譲渡した場合の特例税率、居住用財産の買換え特例などがあります
問題は、これからローンを組んで住宅を購入する方が、前年、前々年に持ち家を売却して3,000万円特別控除をうけたことがある、なんてことは、その方と長い付き合いのある不動産屋さんでない限り知り得ないということです
もちろん、前年、前々年に3,000万円特別控除をうけていると、買換資産について住宅ローン控除をうけられないことを納税者自身が知っていれば問題ありません
しかし、そうでない場合、ローン控除による減税を期待してローンを組んでいたら大変です
なお、3,000万円特別控除と住宅ローン控除が併用できないことを事前に知っていれば、譲渡所得が少額なときは、3,000万円控除を使わず、ローン控除を利用できるようにするという選択もあります
譲渡損の特例とは重複可能
所定の期間に居住用財産の3,000万円特別控除や買換・交換の特例といった居住用財産の譲渡益に関する特例をうけていた場合には、住宅ローン控除の適用をうけることができません
しかし、居住用財産を買換えた場合に、譲渡益ではなく譲渡損が発生し、その譲渡損失についての特例（居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除）をうけたときであれば、買替えたマイホームについて住宅ローン控除をうけることはできます（併用可）
税法は鬼ではない…と思う一面です
＊＊＊編集後記＊＊＊
今日は市役所での税務相談担当でした
冷たい雨と重い荷物（参考書籍など）を理由にはじめて車で行きました
最近このように少しずつ仕事で車を使い始めています
・・・このブログ記事の内容は、投稿時点での法律や状況に基づいて記載しています。本記事に基づく情報により実務を行う場合には、専門家に相談の上行ってください。・・・
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