土地や建物を売ったときの譲渡費用となるもの／譲渡費用とならないもの

土地や建物を売ったときに支出したお金

譲渡費用となるもの／ならないもの、があります

研修会場はJAの建物内でした

土地や建物を売ったとき

土地や建物を売って得た所得（売却益）のことを譲渡所得といいます。

譲渡所得に対する税金は、給与所得などの他の所得と区分して計算するのが特徴です。

ただし、確定申告の手続きは、給与所得などの他の所得と一緒に行います。

この譲渡所得を計算する上での、最大の特徴は、売った土地や建物の所有期間が、売った年の1月1日現在で5年を超えるかどうかにより、適用する税率が異なることです。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える不動産を売却して得られた譲渡所得は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」と区分され、長期譲渡所得に対する税率（所得税15％）の方が短期譲渡所得に対する税金（同30％）より低く設定されています。

所有期間が10年を超える居住用財産（自宅）の場合は、税率がさらに軽減される「長期譲渡所得の課税の特例」を受けることができます。

譲渡所得の金額の計算の方法

土地や建物を売った場合の譲渡所得にかかる税金の計算は、

「売却価格」から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いて計算し、上記の税率をかけます。

ここで、耳慣れない「取得費」とは、売却する土地や建物を買い入れたときの購入代金や仲介手数料のことをいいます。

「譲渡費用」とは、土地や建物を売ると際にかかる仲介手数料、測量費など土地や建物を売るために直接要した費用、貸家を売却する際に支払った立退料などをいいます。

なお、マイホームを売却したとき、譲渡所得の全額に対して課税されるわけではありません。最高3,000万円の特別控除があり、譲渡所得から控除できます。

譲渡費用となるもの／ならないもの

譲渡所得＝譲渡収入（売却価格）－（取得費＋譲渡費用）ですから、

取得費や譲渡費用が多ければ、譲渡所得の金額が少なくなります。

「取得費」を算出するためには、売却する土地や建物を過去に取得する際に要した購入代金のほか、取得にともなって支払った経費、取得後に行った増改築費用などがわかる書類を保管しておくことが非常に大切です。

先祖代々の土地であったり、取得したのがずっと昔で、契約書や領収書が残っておらず、取得費が分からない場合は、譲渡収入金額の5％相当額（譲渡収入金額×5％）を取得費とすることができます。

実務上、頭を悩ませるのは、

土地や建物を売却した際に支払った費用のうち、それが「譲渡費用」に該当するかどうか

です。

譲渡所得の金額の計算で引くことができる譲渡費用とは

「その資産（土地や建物）の譲渡に要した費用」であることが必要であり、

これを大別すると次の二つに区分できます。

①譲渡直接費用

　　：資産の譲渡に際して支出した、その譲渡のために直接要した費用（例：仲介手数料）

②譲渡資産の価値増加費用

　　：譲渡資産の譲渡価額を増加させるため、その譲渡に際して支出した費用（例：立退料）

つまり、売却する建物の修繕費や土地建物の固定資産税等のように、その土地、建物の維持または管理に要した費用は、譲渡費用に含まれません。

また、次のような費用も、譲渡所得の金額の計算でマイナスすることができる　　　　　　　譲渡費用には該当しません。

①売却する土地や建物を担保として取引銀行からの借入金があり、売却に際する譲渡契約において完全な所有権の引渡しを約定しているため、売却資産に係る抵当権の抹消手続きに係った「抵当権抹消費用」

②譲渡代金の回収を弁護士に依頼した場合の弁護士費用

③使用貸借している（家族間などタダで借りている）借家人を立ち退かせるための立退料

④売却する土地や建物がの所有者が亡き父のままであったため、売却する直前に自分名義にいったん相続登記をするために必要であった「相続登記の費用」（→譲渡費用には該当しないが、取得費に該当）

もちろん、土地や建物を売却するための引越しにかかった費用も譲渡費用とはなりません。

今年、土地を売った人の話をチラホラ耳にするようになりました。

確定申告が必要な方は、関係書類を早めに集めておくことをおススメします。

＊＊＊今日の研修＊＊＊

普段あまり乗らない下り電車に乗車　研修中のお茶も地元産のものでした