所得税、不動産所得と事業所得の関係

不動産オーナーの確定申告をしていて

これって不動産所得？と

所得区分に迷うことがあります

不動産所得とは

確定申告シーズンです。

確定申告する所得は、その性格によりつぎの10種類に分けています。

利子所得、配当所得、不動産所得、事業所得、給与所得

退職所得、山林所得、譲渡所得、一時所得、雑所得

このうち、最も馴染みがあるのは、給与所得でしょう。

多くのサラリーマンは、発生する所得が給与所得のみで、年末調整により納税が完結します。

しかし、サラリーマンでも資産運用のためにワンルームマンションなどを貸していたり、転勤で住まなくなった自宅を賃貸にだしていたりすると、不動産所得の確定申告が必要となります。

不動産所得とは、不動産（土地、建物）、不動産の上に存する権利（地上権など）、船舶又は航空機の貸付けによる所得をいいます。

ややこしいのですが、このような不動産の貸付けによる所得は、事業として行われている場合であっても、事業所得とはならず不動産所得となります。

これどっち？

ところが、不動産の貸付けから生じる所得であっても、貸付けの他にサービスの提供が加わったものや事業に付随して行われるものは、事業所得や雑所得に区分される場合があります。

たとえば、コインパーキングの所得は、広義にみれば不動産の貸付けに該当しますが、実際には事業所得または雑所得に該当します。

これは、駐車場等については保管責任の有無により、事業所得又は雑所得に該当するか、不動産所得に該当するか判断されるためです。

わかりやすい例でいえば、アパートを一室貸し出すだけ、食事の提供はない場合は不動産所得に該当しますが、下宿のように食事の提供がある場合になると事業所得又は雑所得に該当します。

なお、個人事業主がその使用人にアパートを利用させることにより受ける家賃収入は事業所得に該当します。これは、使用人に対するアパートの提供は、福利厚生の一環として行われるもので、その事業に係る損益であるという考え方に基づきます。

広告用の看板を設置した際に受け取る使用料収入は、看板が土地や建物の屋上、側面、塀などに取り付けられている場合は、不動産所得に該当します。

一方、店舗内に取り付けられた看板からの資料料収入は、事業付随収入として事業所得に該当します。

おなじ看板でも、取り付けられている場所によって、所得区分が異なることに留意します。

所得区分のまとめ

不動産の貸付形態等による所得区分について、以下のようにまとめてみました。

最近では、不動産オーナーが賃貸アパートに太陽光発電設備を設置、これにより発電した電力をその賃貸アパートの共用部分で使用、余剰電力は電力会社に売却するケースがあります。

この余剰電力の売却収入は通常、不動産所得に該当します。

しかし、個人が行う太陽光発電でも、一定規模以上の太陽光発電設備により発電が行われ、その送電された電気の全量を電力会社に売却する場合（これを全量売電といいます）には、不動産所得との関連性がないため、それが事業として行われている場合を除き、雑所得に該当することとなります。

このように所得をうみだすものが同じであっても、その設置された場所、付随するサービスの有無、使われ方により、所得区分が異なることがあるため十分な留意が必要です。